金昌市物业管理办法

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摘要

金昌市物业管理办法
金昌市人民政府令第31号
《金昌市物业管理办法》已经市政府第51次常务会议讨论通过,现予发布。
市长 张应华
2015年7月3日
第一章 总则
第一条 为进一步加强和规范我市物业管理工作,理顺管理体制,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理、使用、维护及其监督管理。
第三条 本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条 县、区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。
物业管理工作实行属地负责制。县、区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,在社区(乡镇人民政府)明确物业管理机构,落实工作人员和工作经费;
建立物业应急管理机制和长效管理机制。
第五条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的指导和监督管理工作,主要职责是:
(一)负责制定全市物业管理的政策,规范全市物业管理行为;
(二)负责全市物业服务企业资质管理;
(三)指导监督建立全市物业服务企业信用档案制度;
(四)监督全市住宅专项维修资金的交存、使用、管理;
(五)负责和指导全市物业服务企业服务等级评定;
(六)负责物业服务企业的监督检查和物业从业人员培训等工作。
第六条 县、区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,业务接受市房地产行政主管部门的指导和监督。主要职责是:
(一)负责对所辖区域内物业服务企业进行日常指导、监管;
(二)建立健全物业管理服务投诉受理机制,建立物业服务企业信用档案制度,对服务不到位的物业服务企业及时督促整改;
(三)配合价格主管部门对物业服务收费及支出实施监管;
(四)监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招投标工作,负责指导和监督本行政区域内物业承接查验活动;
(五)监督并做好所辖区域住宅专项维修资金的交存、使用、管理;
(六)协助社区(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作;
(七)依法查处辖区内违反物业管理法律、法规的行为。
第七条 公安部门负责物业管理区域内的治安管理,监管物业管理区域内的
保安服务活动,监督管理物业管理区域内的安防设施。
城管部门负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、破坏房屋外立面等违法行为;对制造超过规定标准的社会生活噪声和建筑施工噪声的行为进行查处。
价格部门负责物业服务收费行为的监管,依法规范物业服务企业的收费行为,及时查处物业管理中的收费及价格违法行为。
第八条 社区(乡镇人民政府)的职责:
(一)负责业主大会和业主委员会的筹建、改选及备案等工作,指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责;
(二)协调物业管理与社区管理、社区服务的关系;
(三)建立物业管理矛盾投诉调解、物业应急维修服务等机制,依法处理物业管理纠纷,设立并公开投诉电话、投诉点;
(四)协助业主大会、业主委员会、业主委员会委员向新一届业主委员会移交印章、财务、相关档案资料等。
第九条 实行物业管理联席会议制度。联席会议制度由社区(乡镇人民政府)负责召集,社区、业主委员会或业主代表、物业服务企业、专业经营管理单位、房地产行政主管部门、城市管理部门、公安派出所等部门和人员参加。 物业管理联席会议主要协调解决需多部门联合解决的物业管理问题。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
第十条 房屋的所有权人为业主。
因买卖、赠与、继承等法律关系变更,但未办理所有权登记的,在物业活动中视为业主。
居住在物业管理区域内的公房使用人等同于业主。
业主在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,并履行法律、法规规定的义务。
第十一条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主人数较少且经全体业主同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十二条 物业管理区域内,已交付的房屋建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付的建筑面积达到百分之三十不足百分之五十,但是交付已满二年的,可以筹备成立业主大会。
符合前款规定,建设单位应当向所在社区(乡镇人民政府)或县、区房地产行政主管部门报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料:
(一)物业管理区域证明;
(二)房屋及建筑物面积清册;
(三)业主名册;
(四)建筑规划总平面图;
(五)交付使用共用设施设备的证明;
(六)物业服务用房配置证明;
(七)其他有关的文件资料。
第十三条 社区(乡镇人民政府)负责组织成立业主大会会议筹备组。建设单位和前期物业服务企业应当协助筹备组开展工作。
业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位以及社区(乡镇人民政府)代表组
成。筹备组成员人数为单数,其中业主代表应当不少于筹备组人数的百分之五十。 业主大会会议筹备组自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。 第十四条 业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:
(一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(二)草拟业主大会议事规则和管理规约;
(三)确认并公示业主身份、业主人数及所拥有专有部分面积;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)召开业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
第十五条 首次业主大会的工作经费由建设单位或原产权单位承担,无建设单位或原产权单位的由全体业主承担。
首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。
第十六条 业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担,筹集、管理和使用由业主大会议事规则具体规定。
第十七条 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。
业主大会对下列事项作出决定:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘或者解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用房屋专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用;
(十)法律法规或者管理规约规定应由业主大会共同决定的其他事项。
业主大会决定前款第六项、第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第十八条 业主委员会由业主大会会议选举产生,是业主大会的执行机构,依法履行法律、法规和业主大会赋予的职责。
业主委员会由五至十一人的单数组成,由业主担任。业主委员会委员任期由业主大会决定。
业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。
第十九条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持下列文件向物业所在地的社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部门备案:
(一)业主大会成立和业主委员会选举的情况;
(二)管理规约;
(三)业主大会议事规则;
(四)业主大会决定的其他重大事项。
业主委员会任期内,备案内容发生变更的,应当自变更之日起30日内办理变更手续。
第二十条 业主委员会履行以下职责:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)业主大会赋予的其他职责。
第二十一条 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议时必须有半数以上的委员出席,作出的决定必须经业主委员会全体委员半数以上同意。
业主委员会应将业主委员会会议议程和内容于会议召开7日前在物业管理区域内公告,听取业主的建议和意见。
业主委员会会议应当制作书面记录并存档,业主委员会作出的决定应当有参会委员的签字确认,并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。
第二十二条 业主委员会应当接受业主的监督和质询,向业主公布下列情况和资料:
(一)业主委员会名称和成员名单;
(二)管理规约、业主大会议事规则;
(三)业主大会和业主委员会的决定;
(四)物业服务合同;
(五)专项维修资金的筹集、使用情况;
(六)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;
(八)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;
(九)其他应当向业主公布的情况和资料。
第二十三条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,其委员资格终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律法规和管理规约规定的其他情形。
第二十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规和政策的,县(区)房地产行政主管部门或者社区(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。
第二十五条 业主委员会任期届满3个月前,应当组织召开业主大会会议进行换届选举,并报告物业所在地社区(乡镇人民政府)和县(区)房地产行政主管部
门。逾期未换届选举的,由社区(乡镇人民政府)组织业主进行换届选举。
第二十六条 新一届业主委员会选举产生之日起10日内,原业主委员会应当将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会。拒不移交的,其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。
第二十七条 未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由社区(乡镇人民政府)召集业主共同决定有关事项。
第二十八条 无业主委员会的住宅小区,物业服务企业在退出前两个月应以书面形式向社区(乡镇人民政府)提出。并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。
物业服务企业应当及时移交相关资料。供水、供电、供气、供热等专业经营单位要按照各自职责,协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。 第二十九条 业主大会未能在合同期满前依法完成选聘新的物业服务企业、造成无物业服务企业管理状态的,由社区(乡镇人民政府)负责组织召开联席会议,确定相关事宜。
第三十条 业主委员会消极不作为、滥用职权,影响社区(乡镇人民政府)秩序和社会稳定的,由所在社区(乡镇人民政府)责令其限期改正。
第三十一条 保障性住房物业可根据其房屋所有权权属成立业主大会,由所在社区(乡镇人民政府)负责组织所有权单位、物业使用人成立管理委员会,履行业主大会职责。
第三十二条 保障性住房的物业管理应当通过招投标方式选聘具有相应资质
的物业服务企业,物业服务收费标准按照提供的物业服务等级向业主收取。政府对业主和物业服务企业的专项补贴应当通过社区(乡镇人民政府)进行补助。
第三章 前期物业管理
第三十三条 业主、业主大会选聘物业服务企业前,住宅物业的建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业提供前期物业服务。投标人少于3个或者物业建筑规模小于3万平方米的,经县、区房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
第三十四条 建设单位在下列规定时限内完成前期物业服务企业的选聘工作:
(一)预售商品房在取得《商品房预售许可证》前;
(二)新建现售商品房项目在现售前30日;
(三)非出售的新建物业在交付前90日。
第三十五条 商品房销售、交付前,建设单位应当制定临时管理规约。 建设单位在销售、交付物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约在售房现场向物业买受人明示。
第三十六条 业主大会通过管理规约,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效后,期限未满的临时管理规约和前期物业服务合同即行失效。 第三十七条 物业服务企业承接物业时应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收:
(一)共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等;

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