房地产基础知识培训资料(更新最全版)

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房地产基础知识培训资料

第一部分 房地产基础知识
1、房地产:是指土地、建筑及固着在土地、建筑物上不可分离的部分,房地产由于其位置固定、不可移动,因而往往又被称之为不动产。
分三种存在形式:
(1)单纯的土地,如一块无建筑物的城市空地;
(2)单纯的建筑物,如在特定的情况下,把地上建筑物单独看待时;
(3)土地与建筑物结合的“房地”,如把建筑物和其坐落的土地作为一个整体
来考虑,这也就是说,土地和建筑既有各自独立的特质内容,又是一个密
不可分的整体,不论土地和建筑物是以独立的形式存在或以结合的形式存
在,都属于房地产,是房地产的一个部分。
2、房地产业:是从事土地和房屋开发经营的行业,属于第三产业,(三个产业的划分
第一产业: 农业(包括种植业、林业、牧业和渔业等)。
第二产业: 工业饱括采掘业、制造业,自来水、电力、蒸汽、热水、煤气等供应业)和建筑业。
第三产业: 除上述第一、二产业以外的其他各业。
由于第三产业包括的行业多、范围广,根据我国的实际情况,第三产业可分为两大部分:
一是流通部门,二是服务部门,具体又可分为四个层次。
第一层次:流通部门,包括交通运输业、邮电通讯业、商业饮食业、物资供销和仓储业。
第二层次:为生产和生活服务的部门,包括金融、保险业,地质普查业,房地产业、公用事业,居民服 务业、旅游业,咨询信息服务业和各类技术服务业等。
第三层次;为提高科学文化水平和居民素质服务的部门,包括教育、文化、广播电视事业,科学研究事 业,卫生、体育和社会福利事业等。
第四层次:为社会公共需要服务的部门,包括国家机关、党政机关、社会团体,以及军队和警察等。)

包括以下一些内容:
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发和再开发,其中包括征用土地、拆迁安置,委托规划设计、
组织开发建设、以及对旧城区土地的再开发;
(3)房地产经营,包括土 使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖、租赁、
抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务,包括房地产咨询,估价和经纪代理;
(5)物业管理,主要包括房屋及公共设施,设备的保养、维修,并为使用者
提供安全、卫生以及优美的环境;
(6)房地产市场的调控和管理,即建立房地产市场,资金市场,技术市场、
劳务市场、制订合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。
二、 土地使用权:是指使用国有土地所享有的权利,主要指建筑内容和使用
年限,居住用地使用年限70年,工业用地50年,综合用地50年,教育、
科技、文化、卫生用地50年,商业、旅游、娱乐40年。土地所有制分类:国有,集体。土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
三、 土地出让金:是指使用国有土地有偿使用一定年限(40—70年)一次买
断国家土地使用权的资金,只有交纳足额土地出让金的土地和房产,方可有效转让。
四、 土地使用证:是指合法拥有土地的主要证明材料,它主要载明所有者的
名称,土地性质,使用年限及四至和面积。
五、 房产证:是指房屋竣工验收后,在开发计划、土地证、规划许可证、开
工许可证、竣工报告、竣工图等资料齐全情况下,由房屋所有者的名称,房屋的面积、间数、幢数、层数及领里姓名以及交纳契税情况组成。
六、 配套:主要指为方便生活而提供的各种设施,如供水、供电、供暖、煤
气、通讯、入网,有线电视入网、交通车站以及学校、幼托、医院、邮电、超市、广场、公署等。
七、 物业管理:主要是指房产交付使用后,保证水电暖及其它设施的正常使
用,维修房屋,负责治安卫生、车辆、花草树木的管理、负责收取各种管理费。
八、 地皮;是指不含规划建筑内容的土地。
九、 楼花:是指土地附着政府批准的有效规划内容,主要是指附着法定许可
的建筑面积。
十、 期房:是指一切已经开工但没有竣工的房产。现房:指已经竣工的房产。
准现房:是指房屋主体已基本封顶完工,小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现,房型、楼间距等重要因素已经一目了然,工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。
十一、 使用面积:房屋内除掉墙、梁、柱等结构所占的面积。
十二、 建筑面积:套内建筑面积+分摊面积。
十三、 跃层:是指户内通过内楼梯到另一层供本单元使用的房屋。
十四、 复式:是指特定设计住宅。利用房屋层高(每层高4米左右,一般住
宅设计规定层高为2.8米)合理增加住宅使用面积充分提高利用率,局部分隔成上下两部分,通过内部楼梯上下使用,局部分隔成上下两层为复式层。 (说明:跃层式住宅
跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。其特点是:有上下 两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房,上下层之 间的通道不通过公共楼梯,而采用户内独用的小楼梯连接。跃层式住宅的优 点是每户都有较大的采光面;通风较好,户内居住面积和辅助面积较大,布 局紧凑,功能明确;相互干扰较小。在高层建筑中,由于每两层才设电梯平
台,可缩小电梯公共平台面积,提高空间使用效率。但这类住宅也有不足之 处,户内楼梯要占去一定的使用面积,同时由于二层只有一个出口,发生火 灾时,人员不易疏散,消防人员也不易迅速进入。
复式住宅
复式住宅是受跃层式住宅设计构思启发,由香港建筑师李鸿仁创造设计 的一种经济型住宅。仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增 建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而 一般跃层式为5.6米)。复式住宅的下层供起居、炊事、进餐、洗浴用,上层 供休息、睡眠和贮藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,位于中间的楼板也 是上层的地板。一层的厨房高2米,上层贮藏间高1.2米;一层起居室高2米, 上层直接作为卧室的床面,人可坐起但无法直立。复式住宅的经济性体现在: ①平面利用系数高,通过夹层,可使住宅的使用面积提高50—70%。 ②户内的隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,又降低了综合 造价。
③上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户,通风采光良好,与一般层高和 面积相同的住宅相比,土地利用率可提高40%。
因此,复式住宅同时具备了省地、省料、省钱的特点。复式住宅也特别 适合于三代、四代同堂的大家庭居住,既满足了隔代人的相对独立性,又达 到了相互照应的目的。)
十五、 错层:指套内的房间根据使用功能不同,分布在两个不同平面上,室
内有半楼梯(60-80公分, 般是4个台阶)。
十六、 层高:提标准层之间的距离。
十七、 净高:是指标准层天棚到地面的垂直距离。
十八、 建筑密度=建筑物底层占地面积/相关土地面积
十九、 容积率=总建筑面积/总占地面积
二十、 绿化率=绿化占地面积/总占地面积
二十一、 日照间距:指某 建筑物高度与北邻的建筑物距离之比。
二十二、 多层;指7层以下(含7层)住宅及其他建筑
二十三、 高层:指8层以上的建筑,8-18为小高层,19-30为高层,30层以上
称为超高层,
摩天大楼。
别墅:指三层以下,有独立楼梯并占有较大面积的绿地的住宅设计形态。
(1)独栋别墅
独门独院,上有独立空间,下有私家花园领地,是私密性很强的独立式住
宅,表现为上下左右前后都属于独立空间,一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型别墅是历史最悠久的一种。
随着国家政策性宏观调控和“禁独令”的实施,独立别墅成为稀缺产品,
特别是风景区的独栋别墅,市场上存量的独栋别墅正在日益减少,大多是以现房、准现房的形式出现,物以稀为贵的经济原理奠定了其的市场前景。 双拼别墅
是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品,由两个单元的别墅拼联组成的单
栋别墅。在美国被叫作“Two family house”,直译为两个家庭的别墅。双
拼别墅往往出现在低密度社区,采光面增加,通风性 强,室外空间比较宽阔。低层小楼加上私家花园,相对独立,特殊的建筑形式不同于独栋、联排兵营式的社区排列。
叠加别墅
它是Townhouse的叠拼式的一种延伸,也有点像复式户型的一种改良,叠
加式别墅介于别墅与公寓之间,是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。一般四至七层,由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成,这种开间与联排别墅相比,独立面造型可丰富一些,同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。
联排别墅
又称Townhouse,有天有地,独门独院,设有1至2个车位,还有地下室。
它一般由几幢小于三层的单户别墅并联组成,每几个单元共用外墙。Townhouse别墅比较注重绿化、水系、空间感,交通比较方便。价位较低,为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。
公寓 为集合式住宅的一种,中国大陆称为单元楼或居民楼,港澳地区称为
单位,指的是一种生活设施齐备,但只占建筑一部分的居住形态。公寓可能户主自行购买的,或者自业主租入的。
花园洋房:属低密度住宅,一般容积率不超过1.0,户户拥有花园,建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主,小区园林规划较好,绿化率较高,
强调景观均好,形成有一定规模的社区。此外,如果一个低密度住宅小区,产品形式为四层左右,风格为欧式(或者北美、南洋等)风格,每栋楼下景观均好,花园为大家所共有,实现居者有花园,我们同样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为:户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。
二十四、 五证:①国有土地使用证 ②建设用地规划许可证 ③建设工程规划许
可证 ④建筑工程施工许可证 ⑤商品房预售许可证
二十五、 两书:商品房使用说明书,商品房质量保证书。
二十六、 价格术语:
a) 均价:是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积
的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价。
b) 基础价:是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房
的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。
c) 起价:起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,
即是起价。多层住宅,不带花园的,一般以一楼或顶楼的销售价为
起价;带花园的住宅,一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物
业,以最低层的销售价为起步价。
d) 定金:是指当事人约定由一方向对方给付的、作为债权担保的一定
数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人
履行债务,保障债权人的债权得以实现。根据我国民法通则和《担
保法》八十九条规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合
同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效,
定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20%。如果购房
者交了定金之后改变主意决定不买,开发商有权以购房者违约为由
不退定金,如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定
金。
二十八、建筑数语
① 得房率:是指套内建筑面积与套(单元)建筑面积之比。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
② 开间:在住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙
皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间。住宅开间一般不超过3.0米—3.9米,砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度,可缩短楼板的空间跨度。增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。开间5米以上,进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40—50平方米甚至更大的居住空间,与同样建筑面积小开间住宅相比,承重减少一半,使用面积增加2%,便于灵活隔断、装修改造。 ③ 进深:在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙
壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地,但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件,住宅的进深在设计上有一定的要求,不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5
米左右,不能任意扩大。
④ 玄关:就是登堂入室第一步所在的位置,它是一个缓冲过渡的地段。居
室是家庭的“领地”,讲究一定的私密性,大门一开,有玄关阻隔,外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连,由于功能不同,需调度装
饰手段加以分割,就是自己人回家,也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时玄关也是接收邮件、简单会客的场所。
二十九、天台:指建在顶层屋面上四周有围扩结构,可供人们正常使用的平台。 三十、露台(平台):是指利用房屋屋面或伸出屋面(如退层屋面)四周有围扩
结构,可供正常使用的平台。
三十一、阳台:是指房屋附属设施,供人们纳凉,晒太阳(衣物)、休憩及其他
用途、阳台按建造类型可分为:凸阳台、凹阳台、半凸半凹阳台和有柱
阳台;按建筑使用要求设计施工可分为封闭阳台、不封闭阳台两种。
三十二、商品房:是由房地产开发企业按照市场经济规律,经当地政府及相关
部门批准,面向海内外客户以盈利为目的而建的商用房或高中档别墅,
或者普通住宅。
三十三、安居房:是国家为推动住宅制度改革在全国统一实施国家安居工程,
面向中低收入家庭而兴建、非盈利性质具有一定规模的住房。
三十四、经济适用房:是国家当地政府及房地产开发企业为解决本地中低收入
家庭住房紧张问题,而兴建的普通住宅,同地段,同样质量的情况下,
其造价成本要比商品房低。
三十五、解困房:是指各级地方政府专门为解决当地城镇居民住户、特困户、
拥挤户、30岁以上大龄青年而兴建的房子。
三十六、房改房:是指机关、团体、企事业单位按照《国务院关于深化城镇住
房制度改革的 决定》,要求严格执行房改价格标准,把已经分配和
将要分配的住房出售或出租给本单位职工居住,有的只拥有42.5的部
分产权,有的正在按规定补足全部权额,向全部产权过渡。

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