浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策

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摘要

浅谈房地产抵押贷款评估中存在的问题及对策____摘要:近些年来,伴随着经济的改革,我国房地产行业的蓬勃发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分_而房地产抵押估价结果是各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据,因此房地产抵押估价是否客观公正,关系到金融机构、借款人(抵押人)及评估机构的切身利益,房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押评估的同时存在着一系列的问题,而这些问题又会或多或少的影响房地产抵押贷款的风险,因此解决房地产抵押贷款评估的问题,将会利于房地产抵押的发展。本文首先阐述房地产抵押贷款评估概念的基础,房地产抵押贷款的基本评估方法及各方法的使用范围,然后在此基础上叙述从各方面分析目前房地产抵押贷款评估中存在的主要风险及产生的原因,然后提出在房地产抵押贷款评估存在的问题,在此基础上针对其问题提出了一系列有效可行的措施,以此来防范房地产抵押估价风险及房地产抵押贷款风险,促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展。__关键词:房地产抵押;抵押估价;估价人员;金融风险__Abstract:Inrecentyears_withtherapiddevelopmentofeconomicreform_Chinasrealestateindustry_andrealestatemortgageloansincreasedgradually_hasbecometheplayadecisiveroleinthecommercialbankloanguaranteesinthepartoftheenterpriseandindividual_andrealestatemortgageappraisalresultsisthecommercialbanksforloanstoprovideanimportantbasisfortheamountoftheloan_sorealrealestatemortgageappraisalisanobjectiveandfair_tofinancialinstitutions_theborrowercollateralandassessmentagenciesvitalinterests_realestatemortgageloanevaluationhasbecomeveryimportant_buttherealestateindustryevaluationofChinarealisstillinthedevelopmentstage_atthesametimeassessmentoftherealestatemortgageexistaseriesofproblems_theriskofthesetheproblemwillberealestatemortgagesmoreorlessaffected___sotosolvetherealestatemortgageassessmentoftheproblem_willbeconducivetothedevelopmentoftherealestatemortgageThispaperfirstlydescribestherealestatemortgageloanassessmentconcept_usingthescopeofthebasicevaluationmethodofrealestatemortgageandthemethod_andthenonthebasisoftheanalysisofmainrisksexistinginthecurrentrealestatemortgageassessmentandcausesinallaspects_andthenputforwardtheevaluationproblemsintherealestatemortgage_onthebasisoftheproblemandputforwardaseriesofeffectivemeasures_inordertoguardagainsttheriskofrealestatemortgageappraisalofrealestatemortgagerisk_promoteChinasrealestateindustryandtherealestatefinancialindustrysustainabledevelopment__KeyWords:RealestateMortgageappraisalValuationFinancialrisks____当前,伴随着经济的改革_我国房地产行业有了飞速的发展,同时房地产抵押贷款逐渐增加,已成为企业及个人在各商业银行担保贷款中举足轻重的部分。因此房地产抵押贷款评估也变得十分重要,但我国房地产评估行业尚处于发展的阶段,在房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列问题,为促进我国房地产估价业和房地产金融业的良性可循环发展,房地产抵押贷款评估需在其理论上发现问题,并找出其根源问题,再提出有效的解决方法,这样才会完善房地产抵押贷款评估,房地产抵押贷款才会有所保障。____一、房地产抵押贷款评估的理论及方法__(一)房地产评估的理论__房地产抵押贷款是指借款人提供房产或地产作为还款的物质保证向银行或其他金融机构的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式,在融资业务中占据了重要地位。__房地产抵押贷款评估,是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动,为抵押房地产在估价时点的市场价值_等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉__的法定优先受偿款。__(二)房地产抵押评估的基本方法__1市场比较法__市场比较法,是指将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,以交易实例房地产的已知价格为基础,对它们之间的差异进行修正得出待估房地产价格的一种估价方法。估价对象价格=可比案例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。__适用范围:①有广泛市场交易的房地产类型,像普通住宅、商铺、写字楼等房地产由于数量众多、交易频繁,可以收集到大量的交易实例,采用市场比较法则有使用基础。②房地产市场发达、活跃和完善的地区。包括未开发或已经开发完成的可以买卖的土地、可以单独买卖的不动产、标准化的带有地上物的小型企业用地。__适用条件:①充足的市场交易案例;②丰富的估价经验。__2收益还原法__收益法是预计估价对象未来的正常净收益,选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价方法。__适用范围:收益法适用于收益性的,其收益性表现在两个方面,一是现实已经产生收益的房地产,如正在经营的商业店铺;二是具有潜在获益能力的房地产。对于政府办公楼、学校、公园、寺庙、教堂等公用、公益房地产,由于其收益或潜在收益难以量化,不宜采用收益法。__适用条件:①待估房地产未来净收益可以用货币计量。②净收益的产生是连续的,且稳定的。③能够在风险可衡量的基础上确定资本化率。__3成本法__成本法,就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象,所需的全部成本减去评估对象的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后的差额,以__其作为评估对象现实价值的一种评估方法。房地产价格=重置价格-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值。__适用范围:①无收益又很少发生交易的房地产。如学校、图书馆、体育场馆、医院、公园等公用公益的房地产。②特殊目的的房地产估价。如在房地产的征税工作中,法庭解决房地产权益纠纷中,房地产保险及赔偿。③对其他估价方法估价结果的验证。__使用条件:①房地产市场狭小_房地产交易实例较少_难以运用市场途径及其方法和收益途径及其方法的房地产估价;②开发后供公益事业使用的房地产估价;③新近开发房地产的估价;④具有特殊性用途_缺乏比较实例的房地产估价_如工业用房地产等。__4假设开发法__指预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。待开发不动产价格=开发完成后的不动产总价值-土地开发费或房屋建造成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-购地税费。__适用范围:①待开发土地的评估;②土地整理、复垦;③待拆迁改造的再开发房地产的评估;④现有新旧房地产中地价的单独评估;⑤在建工程的评估;⑥可装修或可改变用途的旧房等。__5基准地价修正法__是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果_按照替代原理,将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。__适用范围适用于具备基准地价及宗地价格修正系数体系成果的城镇的土地价格评估。____二、我国房地产抵押贷款评估存在的主要风险及产生原因由于我国的现代房地产估价活动起步比较晚,至今只有十几年的历史,所运用的估价理论体系基本上都是从西方国家引进的,但是在评估实践中房地产抵押贷款评估却存在巨大差异,使得我国房地产抵押贷款评估的同时存在着一系列风险。当然出现这些风险的根源来自于几个方面,其一是估价的技术因素所引起的问题,其二是评估系统本身所导致的问题,其三就是由于环境因素的作用致使在房地产抵押贷款评估中出现了诸多的问题。__(一)技术因素__来自估价机构及估价人员的风险,从理论上看,房地产抵押贷款评估的理论方法众多而且每种方法都有其特定适用的条件和对象,不同的估计目的选择不同的方法就会产生不同的估计结果,这就要求估价人员在选择估价方法的时候一定要慎重。另外,无论选取那种估价方法,都需客观准确的数据资料来支撑。但是在我国的房地产抵押评估市场中,没有完善的信息公开制度,对于一些重要的、有参考价值的资料估价机构和估价人员并不能及时地、方便地获取,有可能致使估计结果严重的偏离市场价值。从实践上看,估价机构和估价人员是房地产抵押贷款评估的直接参与者,他们的技术水平和执业素质与道德直接决定着房地产抵押贷款评估的准确性。目前有些机构为了追求估价作业数量上的成绩,其机构中的从业人员并没有经过相关专业的学习。而有些估价人员虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格,但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识。因此,在对市场情况及个体情况较为复杂的房地产估价过程中、自然就会出现较大的偏差。__(二)系统因素__银行自身因素引起的风险。在抵押贷款发放过程中,银行作为抵押权人,如果不认真审核抵押人的偿债能力,不公开选择评估机构,没专业人员审核评估机构及评估人员、评估结果,过高发放贷款比例等,都会造成抵押贷款的评估存在着高风险。__1忽视抵押人偿债能力__单方面看重抵押物价值保障银行在审核房地产抵押贷款的时候不仅仅要审核抵押物的抵押价值还要考虑抵押人的偿贷能力。由于银行业中存在众多的竞争者,各大银行为了扩展市场,拥有更多的客户,不认真审查抵押人的偿债能力,仅仅将抵押物价值作为是否发放贷款的主要依据,将评估机构给出的抵押物的价值和抵押人提供的收入证明,资信状况,贷款期限等来确定发放贷款的比例。贷款的安全性实际上仅仅体现在抵押物的价值上而忽视抵押人还款能力,某种程度上助长了房地产抵押市场的虚假繁荣。__2不公开选择评估机构__银行在对抵押物价值进行评估时,原则上应选择资质等级高、经验丰富、信誉好的估价机构进行评估,以便增加银行发放贷款的安全性,银行在评定抵押物等级的时候,往往是从入围的估价机构库中选取一家或几家机构进行评估,而入围的评估机构有些通过给予回扣或者好处费等为条件入围。由于金融机构的特殊地位,房地产估价师不得不按金融机构的要求-高估或低估房地产抵押价值出具估价报告。可见,金融机构不公开选择评估机构,而是指定房地产估价机构进行房地产抵押估价,实质上是建立“利益共同体”-共享房地产抵押估价服务费,对房地产抵押估价业务进行垄断,导致房地产抵押估价市场的恶意竞争和无序发展。__(三)环境因素__环境风险主要包括国家政策、区域房地产市场环境、宏观经济环境的变化所带来的风险。这些因素都直接影响房地产价格的高低及其变动趋势。房地产抵押评估的风险归根到底就是出现违约时的抵押物的流动性,如果房地产价格出现大幅度的贬值,那么金融机构的损失将无法估量,如果抵押物的价值在最初评估过程中贷款就背离真实的市场价值,过高的评估结果经过多次和长期的金融抵押贷款,未来一段时期内势必会给金融机构带来越来越多的呆账坏账。而房地产抵押贷款期限普遍较长,少则5年,多则25年,由于目前我国房地产价格上涨过快,__房地产市场有泡沫存在。举例来说,我国海南三亚市房地产市场就是房地产泡沫的典型。2006-2007年,海南省三亚市房地产市场一直保持供求平衡状态,2008-2009年市场出现供不应求的局面,2010年由于国际旅游岛大背景下,楼市进入疯狂阶段,销售价格从2009年住宅均价1万每平方米左右涨到2010年的35000元每平方米左右,近几年在国家政策下,三亚房子又迅速的下降19000元每平方米左右,这样房地产评估的价值就会高许多,房地产出现泡沫情况。__三、我国房地产抵押贷款评估存在的问题__目前_我国房地产评估行业处于发展的阶段,随着中国市场经济的持续发展扩大,房地产估价机构与我国政府部门的联系越来越频繁,致使许多房地产估价机构通过国家政府关系去垄断市场,使得房地产估价机构在此基础上出现评定、估算简单草率,评估人员技术参差不齐,评估内容和格式不规范等现象,由此引发出房地产抵押贷款评估存在的一系列问题。举例来说重庆某评估机构在评估万州某公司厂房及土地价值期间,就出现一些问题,评估机构介于是公司评估,收费相对较高及委托方与银行关系较好等原因,评估人员在委托方不准进入厂房现场勘查,仅在外面照相的情况下,依然对其进行了评估,并按照委托方要求评估的价格出具评估报告,在收评估费用的时候未按照相关法规的比例进行收费,而是与委托方相互确定一个合适的价格进行评估,这个评估过程中,就出现了下面举出的相当严重的部分问题。__(一)评估师队伍素质参差不齐,以致房地产抵押价值评估不合理__在房地产抵押评估事务中,各商业银行给贷款方提供贷款额度的重要依据是根据评估师出具的抵押评估报告,银行再根据估价师评估结果的基础上按照固定的比率向贷款方提供贷款额度(即贷款额度=估价结果贷款比率),因此可以说评估机构或估价师应该对贷款担有重大的责任。但是在实际评估操作中,评估机构或估价师的权利和义务是不对等的,某些估价师素质差而高估或低估估价结__果,将会对银行造成严重的麻烦。如果贷款方违约不及时向银行还款,银行在对抵押物进行依法拍卖时,银行可能会由于评估值和拍卖金额相差太大而遭受巨大的经济损失,然而一般而言评估师或评估机构并不会承担相应的经济责任,银行一般也不会把评估机构或估价师告上法庭。《房地产抵押估价指导意见》指的是“抵押房地产在估价时点的市场价值就是房地产抵押价值,它等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”而在实际操作中,房地产抵押价值的评估不合理性主要体现在以下三个方面:第一方面是指为了以较少的抵押房地产取得较多的满足借款人需求的贷款额,而高估抵押房地产价值。第二方面是指在抵押房地产价值超过金融机构放款量所需要的担保额度时,为使借款人少支付评估费用而低估抵押房地产价值。第三方面是指在房地产抵押估价时未全面考虑法定优先受偿款,即法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额,包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款,已抵押担保的债权数额,以及其他法定优先受偿款,导致房地产抵押价值扭曲。比如说:美尔雅,大股东以抵债的磁湖山庄,其账面价值为9627万元,而评估值却高达16569万元,评估升值幅度高达72。而该公司抵债资产实质并不盈利,而这种高评是令人堪忧的。__(二)房地产抵押权益界定不明晰__估价师对抵押房地产权利状况的判断往往是房地产抵押评估价值的界定。《房地产抵押估价指导意见》表明估价师写房地产抵押估价报告必须仔细描述清楚抵押房地产有无租赁限制及产权登记等权益状况。房地产的各项权利的产生与变更都应该到相关登记机关进行登记的,但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的,这样就会出现房地产权利信息不对称的现象。信贷人员和房地产估价师也基本广泛意识到核查抵押房地产权证和现场查勘的相关必要性及其重要性,但是现实中工程款拖欠及借款人掩盖已存在的租赁关系、已抵押部分又进行预售、重复抵押、预售部分又进行抵押等问题仍然存在,并以新的形式表现出来。这些问题的存在即会严重影响房地产抵押权的实现,也会对抵押房地产的变现能力起__一定的影响力。__(三)房地产抵押估价报告不规范__房地产抵押估价结果是房地产抵押贷款的重要依据,也是房地产抵押估价报告时抵押估价的重要成果。目前,房地产抵押估价报告的不规范直接降低了估价报告的质量,直接对委托人和估价报告使用者使用报告的效果有影响。房地产抵押估价报告不规范问题具体体现在下面三点:一是抵押估价报告的附件不完整,如缺少对法定优先受偿权利的书面查询资料调查记录,使得报告无法具体形象地披露抵押物的权利情况。二是根据委托人的要求,拼凑房地地产抵押价值,使得房地产抵押估价报告缺乏科学性和客观性。三是房地产抵押估价报告中普遍缺乏对影响抵押价值的因素分析,如变现能力分析、抵押风险分析等,有的只是在估价报告的假设和限制条件中简单提及,缺乏针对性和客观性。__(四)房地产抵押估价服务收费混乱__房地产估价机构在承接房地产估价业务时,应当严格执行《房地产估价规范》,不得恶意压低收费等不正当方式承揽房地产抵押估价业务、迎合委托人虚估房地产抵押价值要求、给予“回扣”。现实当中,房地产估价机构在从事房地产抵押估价业务过程中,给予金融机构回扣、恶意压低估价服务费等现象普遍存在。__(五)估价缺乏客观性、公正性__评估机构选取的非公开性决定了估价结果缺乏客观性金额公正性。在银行进行房地产抵押房贷的过程中,往往是从以前已经确定的估价机构库中选取一家或几家估价机构进行评估,没有给客户选择的机会。这些指定的评估机构,虽然原则上应该是估价机构资质较高、信誉较高的评估公司。这种指定评估机构的做法,在当前评估机构众多,不当竞争频发的情况下,无疑增加了银行内部人员的腐败的可能性,降低了抵押贷款的安全性。____四、我国房地产抵押贷款评估存在问题的原因分析__(一)关于房地产抵押估价的相关法律法规不健全__当前我国关于房地产估价方面的法律法规还不够完善,现有的法律法规又未能有效地被执行,房地产抵押估价中的违法违规现象不能及时有效惩处,也没有建立起完善的信用记录。《中国人民银行贷款通则》没有规定借款人申请借款时应上交抵押房地产权益状况是我说明材料,而且各商业银行业只是要求借款人提供抵押房地产产权证、土地使用权证,这就给估价师查明有无租赁或有无工程款拖欠等问题带来很大难度。__《城市房地产抵押管理办法》第21条规定“以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。”如果抵押人和承租人联合起来故意将租赁情况不告知抵押权人或是租赁发生在抵押之后,那么很明显,在抵押权实现时不用考虑承租人的权益,但是如果租赁发生在抵押之前,抵押人即不将已出租情况告知抵押权人,又不将抵押事宜告知承租人,那么抵押权实现时都将造成房地产抵押估价的混乱,而且无形中增加了金融的潜在风险。__(二)关于房地产抵押估价的相关规章制度缺乏与不完善__房地产估价机构和估价师准入机制、退出机制、信用档案管理等方面的规章制度不完善,直接影响着房地产估价行业的市场环境及社会信誉。__1房地产估价待业协会权限不足__房地产行业协会作为行业自律组织,在对房地产估价机构及从业人员的资质、信用、业务行为等方面的引导、监督和管理等方面,比政府主管部门更具优势,而且,由于行业协会在政府主管部门与机构之间起着桥梁作用,在机构间起着协调作用,所以行业协会可以及时将行业现状等信息反馈给政府主管部门,然而,房地产估价行业协会的权限有限,使得房地产估价行业缺乏最直接和最有效的管理。__2房地产估价机构估价师人员较少__根据房地产估价机构资质认定标准,设立房地产估价机构所需注册房地产估__

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