2007年中海北京别墅项目后评估报告

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__北京【中海安德鲁斯庄园】项目__后评估报告____中海地产集团有限公司后评估工作小组__二○○七年十一月__北京【中海安德鲁斯庄园】项目后评估报告____前言:__中海安德鲁斯庄园项目是北京公司运作的第一个别墅项目,项目自2002年下半年完成土地转让,2004年9月拆迁完毕正式收地,至2007年4月销售超过95%,达到后评估时点(数据截至时间为:2007年4月30日)。__基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后的开发项目尤其别墅类项目提供一定的借鉴。__中海安德鲁斯庄园项目后评估过程中,北京公司同事认真对待,努力工作,总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中,在此表示谢意。______目录____核心内容提要3__【一、项目概况及评估综述】5__【二、项目投资管理评估】7__【三、项目规划设计工作评估】10__【四、项目营销工作评估】16__【五、项目进度、工程管理评估】21__【六、项目成本管理评估】29____核心内容提要__【投资管理评估】__准确把握发展趋势,在发展大势中寻找投资机遇。我国正处于快速城市化的阶段,在城市形态上则主要体现为城市规模的不断扩大和城市空间结构的演变及进化。在土地吸纳过程中,研究、把握宏观经济与城市发展演变的方向,在重点及热点区域的起步阶段乃至规划阶段提前布局,可以起到顺水推舟,事半功倍的效果。__中海安德鲁斯庄园项目协议采用补偿费包干制且根据进度支付对于土地成本的控制具有良好的现实效果,而在具体操作中则可能遇到地价上涨拆迁困难,进度延误的问题。这类问题需要在协议制定过程中充分考虑,且在协议执行过程中定期检讨,及时发现、解决问题,尽快推动协议各项条款的执行,以减少、规避此类问题带来的不良影响。__【财务管理评估】__使得销售收入增加而带来但加强成本控制__建议要总结经验_完善成本预警体系_提高成本控制水平_实现动态控制。__【规划设计工作评估】__本项目为距CBD最近、区域内最大规模的纯别墅项目,规划设计工作过程中,概念设计与市场定位相吻合,充分挖掘项目的客观及主观优势,并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。__本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点,在较大规模、纯别墅住宅产品的概念策划、规划布局、单体研究、卖场包装、成本控制等方面取得了一定的成绩,得到了市场的认可,并为低密度产品的规划设计工作积累了宝贵经验。__【营销工作评估】__准确进行目标客户定位和产品定位;在前期采取“两次认购,一次开盘”的方式,并且不同产品同时推出营造项目热销氛围,后期分批推售,不断拔高销售价格;面对宏观调控的政策,能及时快速地调整销售策略。__【发展进度、工程管理评估】__实际施工时间从2005年3月至2005年12月,仅9个月的时间,面对别墅项目户型多样,外立面复杂的特点和难点,在保证质量的前提下按期竣工备案和入伙,进度控制比较成功。__工程管理中采用了样板区现行的做法,针对楼座多、作业面广的特点,通过样板区的施工,为大面积施工后的工程管理和质量控制提供经验。__【成本管理评估】__项目实施阶段与可研阶段相比,项目定位发生改变,技术经济指标发生了较大变化,__导致土地成本,建安成本增加较大。但是按可售面积分摊的单位成本,涨幅低于成本总量的涨幅。按建筑面积分摊单位成本,总发展成本与可研预期相差不大。__【一、项目概况及评估综述】____1、项目概况__【中海安德鲁斯庄园】项目位于北京市朝阳区王四营乡,往东约3公里是东五环__南段,往南3公里处是京沈高速路,往西约6公里是东四环南段,往北约2公里是广渠门路东段,往西北约10公里,可到CBD国贸中心;项目南距亦庄经济技术开发区约10公里,是距离CBD直线距离最近的Townhouse区域。__紧靠项目南侧为占地1_800亩的18洞CBD国际高尔夫球场(已投入使用),东南约__1公里是占地1_5002、项目经济技术指标__项目占地2508万平方米(其中包括代征用地525万平方米),实际最终建设用地__面积为1983万平方米_总建筑面积2035万平方米。容积率083,建筑密度2778%,绿化率302%。__总建筑面积2035万平方米,其中:地上面积1509万平方米,车库面积13万平__方米,地下面积396万平方米。实际可销售面积1481万平方米。各单体层数为地上3-4层,地下1层。__3、项目开发周期__项目自2002年下半年完成土地转让,2004年9月拆迁完毕正式收地,实际土方工__程于2005年1月开始,至2005年3月开始正负零以下结构施工,于2005年7月结构封顶。2005年12月完成竣工备案,2006年5月项目入伙,项目开发周期约4年。__4、项目综合评估__项目的定位由普通多层调整为Townhouse,物业档次提高,加上经济技术指标较可__研有所变化,建筑面积增加,增加了可售面积,提高了项目的销售价格和总收入。项目的发展进度满足了2005年底竣工结利的要求,发展进度加快,促进了项目的__销售和资金回笼,使得项目资金占用期缩短,资金收益率提高。但前期工作周期和建安工作周期被大大压缩,由此对项目的进度控制、质量控制和成本控制带来了一系列的综合影响,在确保进度的情况下,在成本上面有一定的牺牲。__项目推向市场的进度较为理想,经受住了宏观调控和区域内竞争对手产品集中供应__的影响,在销售过程中既保证了销售速度,又在很大的程度上提高了售价,获得了较高的收益。市场对项目的接纳以及售价的不断攀升也在一定程度上反映了项目初期市场定位的准确性。__项目的发展成本、收入以及净利润比较可研报告预测数均有较大增加,收入及利润__的增加幅度高于发展成本的增长,成本利润率也比可研预测数有所提高。项目最终实现了投资预期,是低投资高利润的一个项目。__别墅项目丰富了北京公司的产品类型,并为北京公司运作别墅类型的项目积累了经__验。__项目的经验与教训群体别墅类工程大样板区先行,一方面为营销的对外展示创造了__条件,另一方面为选择建材、控制质量、避免返工等提供了经验。__本项目的超常规发展取得了成功,但发展周期过于紧张,由此对项目的质量控制、__成本控制带来了一系列的负面影响,造成了项目操作难度大、成本增加、工程质量控制难度加大。__“定额费率+竣工按实结算”的招标模式满足了无图条件下项目发展进度的迫切需__要,但是在成本控制方面加大了难度,造成了成本增加,今后应避免采用此分判模式。____【二、项目投资管理评估】____1、项目发展周期内北京房地产市场发展回顾__2002~2006年,为项目主要发展期,在此期间内,北京市房地产市场经历了宏观调__控引发的调整及观望阶段,但总体上呈现稳定发展,市场需求增长,价格上升。2005年上半年连续出台了“国八条”和“新国八条”,宏观调控政策出台严重打击__了消费者的置业信心,导致市场中出现了严重的观望氛围,预售成交量有所萎缩。2006年北京市房地产呈现快速稳定的增长,房地产投资额、销售面积、销售价格均__较2005年有所增长。__北京市政府和国务院先后对中高端公寓和别墅产品进行了严格的限制措施。2006__年宏观调控政策的进一步加大,并在长期内限制低密度项目的开发。__2、土地合同执行情况评估__转让背景、方式及转让条件__【中海安德鲁斯庄园】项目,原名“北京王四营乡(一期)部分项目(地__块三、地块四)”,2002年4月30日由北京市发改委立项批复由北京房地__产开发有限公司开发建设,属于绿化隔离带建设项目。__北京由原土地方北京市朝阳区王四营乡村所属北京房地产开发中心与__香港国际集团有限公司合作成立,其中北京房地产开发中心持有0%股__权,香港持有100%股权。__2002年9月7日我公司与香港原股东等签署《关于国际集团有限公司__95%股权及全部股东贷款权益的买卖协议》,a收购原股东香港95%股权。b由我公司以项目公司名义向原土地方北京房地产开发中心支付项目用地__“三通一平”补偿费;c该项目按照25%分摊王四营乡(一期)项目__所涉及的大市政配套费。__合同签订与最终结算__2002年2月1日香港国际集团有限公司与北京房地产开发中心、北京市__朝阳区王四营乡人民政府签署《合作开发王四营乡(一期)部分项目合__同》、2002年3月31日签署《补充合同》,我公司收购香港股份后,继承__上述合同。__2002年9月7日我公司与香港原股东等签署《关于国际集团有限公司__95%股权及全部股东贷款权益的买卖协议》。__协议执行情况评估__合同执行进度总体情况较为顺利:a按照协议约定办妥公司工商登记变更手__续;b2004年9月取得项目“三通一平”建设用地,实现开工建设;c在__项目竣工验收前完成红线外市政配套的接驳,顺利实现竣工入伙。__3、可研及市场定位调整__项目在开发初期,由于市场情况的变化、绿化隔离带政策以及合作方违约的多种因__素影响,如按照原来的“花园洋房”的规划的面积全部建设,由于绿化隔离带政策“商品房面积:回迁房面积”要低于“05:1”的限制,需要建设约5万平米的农民回迁房。而农民回迁房不得以市场价格销售无利可图,如不建设农民回迁房则项目的销售面积指标达不到原可行性研究报告分析的面积指标,而原规划的“花园洋房”在销售时间上无法满足项目发展的要求,在销售价格以及后期价格的提升方面同时考虑到原“花园洋房”销售速度较慢,销售周期较长,不能完成北京公司的销售任务。__通过对以上几个方面的综合考虑,认为本项目只能做单价更高、利润更高的产品,__在总价能够被市场接受的前提下,做回报率更高的产品,因此,在2003年11月,我司对可研报告进行了调整,将原政府批准的“花园洋房”规划条件改为“Townhouse”,一方面提升了项目的销售价格和后期价格的上升空间,提高了回报率,另一方面也加快了项目的推盘速度,可研报告于2004年3月得到了地产集团的批准。__4、规划指标变动评估__项目主要规划指标有所变化,建筑经济指标达到了可行性研究阶段的要求,没有因__规划指标方面的原因而对项目盈利及成本情况的产生不利影响。__项目建设用地面积1983万平方米,比可研减少了069万平方米,实际销售面积__148_104平方米,比可研报告增加13_713平方米。__应该指出的是,项目总建筑面积实际达到2035万平方米,比可研1372万平方米__增加了483%,主要建筑指标增加在地下建筑面积。__5、土地成本变动评估__土地成本的增加主要原因为土地出让金即政府地价的增加以及可研与实际的统计__口径的调整。__土地成本的增加主要原因为最终核算依据为以实际规划建设面积以及规划用地发__生为准。__因此,总体上讲该项目土地成本控制理想:成本变动中增加的部分为政府地价调整导致,变动原因难以在可研初期准确预估。__6、项目投资回报评估__实际销售收入较成本有大量的增加,对税后利润增长的贡献较大。__实际销售收入增长的原因主要有:a售价涨幅较大,由可研的6_650元平方米增__长到8_875元平方米;b商业收入增加。c可销售面积的增加,收入增加。__实际发展成本增长的原因主要有:a由于配套面积、地下室面积的增加,发展周期__缩短造成综合影响,材料、人工等价格变动、设计标准提高、设计变更等原因导致的建安成本的增加;b政府政策影响政府地价的增加。__7、经验总结__对项目发展前景和未来市场的准确判断__该项目位于朝阳区王四营乡村高碑店路西侧,位置在东四环与东五环之间,__距国贸、CBD区域约10公里。在项目可行性研究阶段该区域周边几乎没有商品房,虽然临近主要城市环路与城市干道,但是周边区域道路交通情况极差,配套设施缺乏,拆迁量大,但是可以从朝阳区发展速度和进度可以预测到未来几年周边的发展前景。在其后的几年内,随着周边区域的拆迁该建、城市道路的拓宽,区域配套设施的完善,该项目周边环境、交通、配套设施得到了根本性的发展,完全实现项目在可行性研究阶段与周边区域和土地发展潜力的预期。__因此,在今后的土地储备中,应积极着眼于对北京城市重点及热点区域发展、__扩张速度的预期,把握具有中短期发展的较高潜力的土地储备。__通过协议方式获得熟地,土地成本较低__该项目以“绿隔”项目的名义在“831”大限前办理协议出让手续用地出让__至项目公司名下,规避土地公开出让的风险,减少了办理相关手续的时间,还能够享受“绿隔”项目的减免相关税费的优惠政策,减低项目的土地费用,因此项目综合土地成本较低,土地升值潜力极大。__本项目土地安置补偿费为包干使用,即使项目在拆迁进度中有所延误,但由__于安置补偿费包干而且根据进度支付,因此,在项目的开发过程中有效控制了土地成本,随着土地市场中公开出让土地的增加,地价的大幅升高,该项____住宅产品多样化____低密度住宅开发周期短,资金回收快,成本利润率远高于普通住宅,而且在政策影响下低密度住宅日渐减少的情况下,是低投资高利润的产品类型。____

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